Wielu z klientów kupując nieruchomość zastanawia się jak kupić bezpiecznie nieruchomość tak by nie zapłacić poza ceną nieruchomości, za zobowiązania obecnego właściciela. Czy zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest bezpieczne lub w ogóle możliwe? By rozwiać podobne wątpliwości przygotowaliśmy przewodnik w formacie popularnych Q&A. Zapraszamy do lektury.

Czy kredyt hipoteczny uniemożliwia sprzedaż nieruchomości?
Nie, ale może stanowić utrudnienie. Pierwsze to wpis w dziale IV księgi wieczystej z informacją o kredycie hipotecznym. Dla części klientów słowa „wpis w hipotece” brzmią złowieszczo, jednak znaczna część obecnie sprzedawanych nieruchomości posiada obciążoną hipotekę a mimo to nie blokuje to sprzedaży.
Czy wartość kredytu odpowiada wartości wpisanej w hipotekę księgi wieczystej?
Przed sprzedażą, po sprawdzeniu aktu notarialnego okazuje w się że kwota wpisana w hipotekę znacznie przekracza wartość mieszkania? Bez obaw. Wartość wpisana w hipotekę to wartość zabezpieczenia kredytu do „oznaczonej sumy”. Z reguły wartość hipoteki jest wyższa niż kredyt. W tej kwocie oprócz kwoty głównej kredytu znajdziemy również skalkulowane roszczenia o odsetki, wartość dodatkowych zabezpieczeń kredytu, koszty ewentualnego postępowania i inne opłaty, które są szczegółowo opisane w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Czy poza kredytem i odsetkami mogą wystąpić dodatkowe koszty?
Tak. Może się to wiązać z koniecznością opłacenia dodatkowych kosztów, o których informacje można znaleźć w umowie zawartej z bankiem.
Jak wobec tego sprawdzić jaka aktualnie wartość kredytu pozostała do spłaty?
Przed zakupem należy udać się do banku, który udzielił kredytu po zaświadczenie na temat obecnego stanu zadłużenia wraz odsetkami. Warto zwrócić również uwagę by na tym zaświadczeniu znalazła się również zgoda banku na jednorazową spłatę kredytu. Bank wystawia wówczas promesę, czyli zobowiązanie na piśmie że odciąży hipotekę po spłacie całego kredytu. Promesa jest dokumentem płatnym wg cennika banku i jej kwota może być różna. Zazwyczaj mieści się w przedziale 50-200zł.

Czy jest różnica w spłacie kredytu w złotówkach (PLN) od kredytu spłacanego w Euro (EUR) lub popularnego kilkanaście lat temu Franku Szwajcarskim (CHF) ?
Tak. Bank wystawiając zaświadczenie podaje wartość w walucie i od momentu wystawienia zaświadczenia o obecnym stanie zadłużenia do zaksięgowania całkowitej spłaty kredytu, zmienny kurs waluty powoduje że przeliczona wartość zapłacona w złotówkach może być mniejsza niż wartość kredytu i wymaga dopłaty od sprzedających by zamknąć ten kredyt. Wówczas dopiero po rozliczeniu dopłaty bank wystawi zaświadczenie, dzięki któremu będzie możliwe zdjęcie zapisu w księdze wieczystej.

Czy jest możliwe że wartość aktualna kredytu do spłaty jest wyższa niż wartość nieruchomości?
Mimo rosnących stale cen nieruchomości taka sytuacja może wystąpić jeżeli kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości był udzielony w walucie obcej. Osłabienie złotówki może spowodować sytuację gdzie pomimo kilkuletniego okresu spłaty wartość kredytu do spłaty nie tylko jest większa od kwoty zaciągniętego kredytu lecz także od obecnej wartości nieruchomości.

Jak wygląda proces zapłaty gdy sprzedający posiada kredyt hipoteczny, a kupujący również z kredytu hipotecznego w innym banku sfinansuje zakup nieruchomości?
Bank kupującego wpłaci w pierwszej kolejności na konto bankowe zwane rachunkiem technicznym kredytu hipotecznego zgodnie z wartością podaną w zaświadczeniu z banku a potwierdzoną w akcie notarialnym. Gdyby zaistniała sytuacja opisana powyżej o spłacie kredytu w obcej walucie, bank kupującego może zawrzeć klauzulę o spłacie pozostałej kwoty za nieruchomość dopiero po uzyskaniu zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu. Może się to wiązać z koniecznością dopłaty wobec różnicy kursu i znacznie wydłużyć termin zapłaty reszty kwoty za nieruchomość na konta sprzedających. Po tym hipoteka zostaje przepisana na bank udzielający kredytu nowego właściciela mieszkania.

Czy po spłacie kredytu poprzedniego właściciela można w końcu odpocząć i nacieszyć się nieruchomością?
Jeżeli był to zakup gotówkowy to zdecydowanie TAK. Jeżeli kupujący również ubiegał się o kredyt hipoteczny, wtenczas do momentu udzielenia zgody na wykreślenie hipoteki poprzedniego właściciela powinniśmy odłożyć świętowanie gdyż wystąpią do tego czasu dodatkowe opłaty. Banki różnie się zabezpieczają na ten czas: jedne żądają wykupienia dodatkowego ubezpieczenia pomostowego, inne podwyższają marżę od jednego do kilku punktów procentowych, jeszcze inne pobierają jednorazową opłatę (kaucję). Po spłacie kredytu poprzedniego właściciela, jego bank wyda decyzje zezwalającą na wykreślenie wpisu, co pozwoli bankowi udzielającego kredytu na wpis na pierwszym miejscu w hipotece. By to dokonać należy przedłożyć do banku potwierdzenie złożenia we właściwym sądzie wieczysto-księgowym wniosku o wykreślenie hipoteki. Po spełnieniu warunków zostaną zdjęte opłaty dodatkowe.

Mam nadzieję że powyższe wyjaśnienia rozświetliły nieco sytuację. O samych kredytach hipotecznych i księgach wieczystych można napisać książkę a nie małą ściągę. 
Dlatego zapraszamy po bezstresowy zakup mieszkania gdzie nasi agenci płynnie przeprowadzą przez proces zakupu a doradca kredytowy pomoże wybrać najlepszą z ofert spośród wszystkich dostępnych na rynku banków.
Jeżeli masz hipotekę na nieruchomości a chcesz ją sprzedać to najprościej mówiąć SILOE-uj swoją nieruchomość. 

Myślisz o sprzedaży nieruchomości? Pomyśl SILOE.